La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla ha puesto en venta, tal como vimos anteriormente, el proindiviso del 74,39% de una parcela de propiedad municipal resultante de la modificación del Plan de Reforma Interior Número 5 Ronda de Capuchinos-Carretera de Carmona (API-DM-01 Fábrica de Vidrio). En esta operación quedaba por despejar la incógnita de quién es el propietario del 25,61% restante.
Según las fuentes consultadas, el copropietario de la parcela es Preveza Inversiones, filial del grupo constructor sevillano ABU, el cual ya es propietario de otras dos parcelas en la zona y, obviamente, tendrá un interés directo en quedarse con la que el Ayuntamiento pone en el mercado.
De hecho, el grupo ABU ha comercializado lo que ha denominado Residencial Fábrica de Vidrios, con dirección en la Carretera de Carmona, colindante con la antigua factoría.
"Nuestro residencial, que toma nombre de este enclave histórico e industrial sevillano, se ubica justo al lado, por lo que se verá beneficiado de la rehabilitación de la zona, del este nuevo punto cultural, de ocio y de asueto, y de las nuevas zonas peatonales que acogerá tras la reforma", dice ABU en la propaganda de esta promoción.
Se trata de una parcela residencial de 1.921 metros cuadrados, incluida en la Ronda de Capuchinos-Carretera de Carmona, la cual tiene una edificabilidad de 5.563 metros y capacidad para 31 viviendas.
El grupo inmobiliario tiene la ventaja en el caso de la licitación del proindiviso municipal de que posee el derecho de retracto. Le basta igualar la cuantía de la mejor oferta que se presente por ese suelo para quedarse con él, por lo que no tiene mucho sentido que entre en la puja. Sólo necesita esperar. Tampoco es muy probable que otras empresas aspiren a quedarse con la parcela conociendo las limitaciones de la misma.
VALORACIÓN
Un interés añadido tiene en esta operación urbanística el método de valoración del proindiviso del 74,39% del suelo utilizado por la Gerencia de Urbanismo, un suelo que tiene una superficie de 1.341,95 m2, una edificabilidad total de 3.949 m2/techo y que está clasificado como urbano con uso principal de residencial con la categoría de vivienda plurifamiliar.
Para la obtención del valor de la parcela Urbanismo ha diferenciado los valores correspondientes al uso residencial y al uso de aparcamiento bajo rasante. Una vez obtenido este valor calculó el precio de licitación aplicándole el porcentaje del proindiviso de titularidad municipal.
Según la Gerencia, por similitud con otras zonas análogas y teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario, promociones de vivienda de nueva planta próximas y de acuerdo con la situación, superficie y características geométricas de la parcela, se puede fijar el valor de venta del m2 construido de vivienda en 3.000 €/m2.
Tras la aplicación de una serie de parámetros técnicos y financieros, Urbanismo estimó en 3.549.637,63 euros el valor del uso residencial.
La edificabilidad de aparcamiento bajo rasante se determina de acuerdo con el artículo 6.3.8 de las Normas Generales del Plan General de Ordenación Urbanística, en cuanto a la edificabilidad destinada a uso residencial, en el que se establece una dotación mínima de una plaza de aparcamiento por cada 75 m² de edificación o fracción superior a 40 m²t y en todo caso una por unidad de vivienda, calculándose a continuación la superficie de dotación de aparcamiento.
La superficie mínima obligatoria, incluyendo las áreas de acceso y maniobra, será, en metros cuadrados, el resultado de multiplicar por 25 el número de plazas de aparcamientos que se disponga.
Edificabilidad residencial: 3.949,00 m²t.
Número de plazas: 3.949,00 m²t/75 m²t = 53 plazas.
Edificabilidad aparcamiento: 53 plazas x 25 m²t = 1.325 m²t.
Con la superficie calculada se cumple con la dotación mínima legal. No obstante, teniendo en cuenta que en el resto de las parcelas residenciales del PERINO- 5 se están ejecutando o se van a ejecutar, de acuerdo con las licencias de obras solicitadas, dos plantas bajo rasante, se estimó oportuno tomar como superficie de aparcamiento la correspondiente a dos plantas de sótano, es decir 2.683,90 m².
Para el cálculo del valor de aparcamiento bajo rasante se estimó oportuno aplicar el precio para promociones de viviendas protegida de Régimen Especial.
Tras la aplicación de otra serie de criterios, Urbanismo estimó el valor de uso de aparcamiento en 374.645,60 euros.
La suma de ambos valores, el residencial y el de aparcamiento, determinó el valor total de la parcela: 3.924.23 euros. Y la aplicación del porcentaje del proindiviso, el valor de cada parte:
-Valor del proindiviso municipal: 2.919.274,29 euros.
-Valor del proindiviso del grupo ABU: 1.005.008,94 euros.
